Что решил суд
Если по ипотечному кредиту на покупку жилья банк оставил заложенное жильё за собой, обязательство заёмщика-гражданина прекращается, и пристав должен прекратить исполнительное производство. Отсутствие договора страхования ответственности заёмщика не может быть единственным основанием для отказа.
Обстоятельства
Суд взыскал с двух заёмщиков солидарно почти пять миллионов рублей по кредитному договору и обратил взыскание на жилой дом с земельным участком, назначив начальную цену на торгах 5 260 000 рублей. Приставы арестовали имущество и передали на реализацию, но торги признали несостоявшимися. После снижения цены на 15 % повторные торги тоже не состоялись, и в мае 2021 года нереализованное имущество стоимостью 3 945 000 рублей передали банку. Заёмщики в марте 2022 года попросили прекратить исполнительное производство, однако пристав отказал. Суды всех инстанций поддержали отказ, потому что заёмщики не заключали договоров страхования своей ответственности. Заёмщики оспорили отказ в порядке административного судопроизводства.
Позиция суда
Верховный Суд указал, что обязательство по ипотеке прекращается, когда залогодержатель оставляет за собой заложенное жильё, независимо от даты возникновения ипотеки. Отсутствие договора страхования ответственности заёмщика само по себе не делает отказ пристава законным.
Почему суд решил именно так
Суд обратился к закону об исполнительном производстве: оно прекращается, если у заёмщика-гражданина прекращаются обязательства перед банком по правилам пункта 5 статьи 61 Закона об ипотеке. До изменений 2014 года эта норма прямо говорила, что при оставлении банком жилья за собой долг считается погашенным, если обязательство не превышает стоимость залога при его оформлении. Поправки 2014 года добавили страхование ответственности заёмщика или финансового риска банка как дополнительную гарантию для банков, но не сделали его условием прекращения долга. Поэтому при оставлении жилья за собой обязательство прекращается всякий раз, а страхование имеет значение лишь тогда, когда договора нет и долг превышает оценку залога при возникновении ипотеки. Если страховки нет, риск недостающей суммы несёт кредитор.
Практическое значение
Позиция важна заёмщикам с ипотекой на жильё, кредит на покупку которого они получили, если торги не привели к продаже и банк оставляет объект себе. Она показывает, что отказ пристава прекратить производство можно оспорить в суде и что аргументы вроде отсутствия страхования ответственности заёмщика сами по себе неполны. Ключевые документы в таком споре: кредитный договор и договор ипотеки с оценкой предмета залога на дату заключения, судебное решение об обращении взыскания, акты торгов и передачи имущества банку.
Когда позиция применима
Позиция применима, когда предмет ипотеки — жилое помещение, принадлежащее гражданину-залогодателю, ипотека обеспечивает кредит или заём, выданный на приобретение жилья, торги не завершились продажей, и залогодержатель оставил объект за собой. Суд сопоставляет остаток долга с оценкой залога на момент возникновения ипотеки.
Когда её нельзя применять автоматически
Обзор не разбирает случаи, когда жильё продано на торгах и вырученных денег не хватило, а также кредиты не на покупку жилья и ипотеку нежилого имущества. В деле рыночная стоимость залога по договору ипотеки была значительно выше суммы, выданной на покупку, а личное имущественное страхование заёмщик заключал. При других цифрах и условиях договора вывод может отличаться, поэтому пример нельзя применять автоматически.
Как развивалась история с ипотекой
Ипотека означает, что дом или квартира остаются в залоге у банка. Если заёмщик перестаёт платить, банк может обратиться в суд, и суд обращает взыскание на предмет залога: его продают на публичных торгах по начальной цене, установленной в решении. В рассматриваемом деле цена была 5 260 000 рублей. Торги не состоялись, цену снизили на 15 %, повторные торги тоже не привели к продаже.
Когда имущество не удалось продать, его может оставить за собой взыскатель, то есть банк. Именно так и поступили: нереализованный дом и земельный участок были переданы банку по цене 3 945 000 рублей. Разница между стоимостью имущества и общим долгом и вызвала спор о том, прекратился ли долг заёмщиков.
Что говорит закон и почему суды первой и апелляционной инстанций ошиблись
Пункт 12 части 2 статьи 43 закона об исполнительном производстве обязывает пристава прекратить производство, если обязательства заёмщика-гражданина перед банком-залогодержателем прекратились по правилам пункта 5 статьи 61 Закона об ипотеке. Суды нижних инстанций прочитали эту норму так, что без страхования ответственности заёмщика или финансового риска банка прекращения нет, а страховок в деле не было.
Верховный Суд посмотрел на историю нормы. До 2014 года закон предусматривал прекращение долга при оставлении жилья за собой без каких-либо страховок. Поправки 2014 года ввели механизм страхования и передали риск недостающей суммы страховщикам, а для ипотеки, возникшей до поправок и без страховки, переходные правила сохранили прежний порядок прекращения долга. Введение страхования должно было дать банкам дополнительные гарантии, а не возложить дополнительную ответственность на заёмщика.
Какую роль играет страхование по позиции Верховного Суда
Верховный Суд объяснил роль страховки двумя утверждениями. Во-первых, обязательство прекращается всякий раз, когда банк оставляет за собой жильё, вне зависимости от того, когда возникла ипотека. Во-вторых, отсутствие договора страхования значимо только тогда, когда его нет и одновременно сумма долга больше оценки залога на момент возникновения ипотеки. Даже тогда отказ нельзя основывать только на этом, не проверив другие обстоятельства отношений заёмщика и банка.
В деле кредит на покупку дома и земельного участка составлял 4 471 000 рублей при залоговой стоимости 5 500 000 рублей. По договору ипотеки заёмщики должны были страховать имущество, а также риск смерти и утраты трудоспособности, и личное страхование было заключено, но страхование ответственности заёмщиков нет. Суд указал, что рыночная стоимость залога по договору об ипотеке значительно превышала полученные деньги, поэтому требования банка следует считать удовлетворёнными.
Что проверяют, когда спорят с приставом
Заёмщики просили пристава прекратить производство и обжаловали отказ в порядке административного судопроизводства. Обычно в таких делах смотрят на набор фактов и документов, которые обзор упоминает по ходу изложения.
- Что предметом залога является жильё физического лица.
- Что кредит выдан на приобретение жилья.
- Что банк действительно оставил имущество за собой после несостоявшихся торгов, а не продал его третьему лицу.
- Какая стоимость залога указана в договоре на момент возникновения ипотеки и как она соотносится с размером долга.
- Какие договоры страхования заключались и какие риски они покрывают.
Частые ошибки в рассуждениях
Первая ошибка — считать, что при ипотеке до 2014 года и после него правила прекращения долга всегда разные. Суд указал, что обязательство прекращается независимо от даты возникновения ипотеки. Вторая — думать, что любая страховка одинаково важна: значение имеет именно страхование ответственности заёмщика или финансового риска банка, а не страхование квартиры от пожара. Третья — смешивать оставление жилья банком за собой и его продажу с торгов: в обзоре речь идёт именно о первом случае.
Наконец, стоит помнить, что спор шёл против решения пристава, а не против банка. Верховный Суд отменил все нижестоящие решения и удовлетворил административный иск, признав постановление об отказе незаконным.
Официальный источник
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2024) (утв. Президиумом ВС РФ 29.05.2024), п. 33
Открыть на официальном сайте →Материал основан на публичной судебной практике. FinZero не заявляет об участии в указанном деле. Результат конкретного спора зависит от его обстоятельств.