Единственное жильё при банкротстве: как суд определяет, какой объект нельзя продавать

Откуда берётся защита единственного жилья

Закон не позволяет обращать взыскание на жилое помещение, если оно единственное пригодное для постоянного проживания должника и его семьи (статья 446 ГПК РФ). В процедуре банкротства это правило отражено в пункте 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве: такое жильё не включают в конкурсную массу, то есть в имущество, за счёт которого гасят долги. Эта защита называется исполнительским иммунитетом.

Спорные вопросы возникают на практике не о самом правиле, а о том, какое именно помещение попадает под защиту и что делать, если жильё выглядит нестандартно.

Кому принадлежит жильё и где человек живёт на самом деле

В первом деле суд первой инстанции отказал должнику: он указывал разные адреса и признавал, что живёт с женщиной в её помещении. Вышестоящие суды с этим не согласились. Возможность жить по другому адресу не означает автоматического отказа в защите собственного жилья, а раз должник не наниматель по договору социального найма, при определении единственного жилья учитывают только принадлежащую ему недвижимость.

В другом деле должник долго был прописан в квартире, а после решения о банкротстве оформил право собственности на построенный дом и зарегистрировался там в тот же день, когда подал заявление. Суд округа встал на его сторону: регистрация лишь предполагает место жительства, но презумпцию можно опровергнуть; должник указывал, что задолго до банкротства жил в доме и достраивал его. В третьем деле управляющий просил исключить двухкомнатную квартиру, где были зарегистрированы должник и дети, а должник просил исключить трёхкомнатную, где семья реально живёт (школа детей рядом). Суды выбрали фактическое место, потому что трёхкомнатная квартира не превышала разумной потребности, а разница в стоимости была небольшой (менее четверти по объёму удовлетворения требований).

• регистрация по месту жительства сама по себе доказательством не является, но исходно ей доверяют;
• опровергнуть её можно совокупностью доказательств: справками об учёбе детей, сведениями о строительстве и проживании, показаниями;
• суд сопоставляет разницу в стоимости объектов и влияние продажи на расчёты с кредиторами.

Дом без регистрации и помещение с нежилым статусом

Верховный Суд рассмотрел объект, который не введён в эксплуатацию, не стоит на кадастровом учёте и не зарегистрирован. Должник подтвердил, что семья живёт там, и представил заключение эксперта о пригодности дома для круглогодичного проживания. Нижестоящие суды отказали, но Судебная коллегия исключила объект из конкурсной массы: отсутствие легализации не должно лишать иммунитета, если у семьи нет другого пригодного жилья, а должник причисляет объект к жилым.

В деле об апартаментах гражданин продал квартиру после рождения второго ребёнка и купил трёхкомнатные апартаменты, зарегистрированные как нежилое помещение. Суд округа отметил, что реализация права на жильё не зависит от отнесения помещения к жилому фонду административными актами. Апартаменты отвечали техническим признакам пригодности для проживания, а другого жилья в собственности не было, хотя регистрация была по иному адресу.

Несколько объектов как одно жильё

Должнику принадлежали две комнаты (18 и 21 кв. м) в коммунальной квартире, в которых жили он, супруга и ребёнок. Нижестоящие суды сочли, что иммунитет распространяется только на один объект. Суд округа указал, что единственное жильё это не только формально обособленный объект, но и объекты, используемые совместно, если вместе они не превышают разумную потребность семьи.

Тот же подход суд применил к двум земельным участкам (400 и 500 кв. м): на втором участке располагались очистное сооружение, хозяйственные постройки и огород, а продажа заставила бы переносить подземные коммуникации и забор. Апелляция исключила оба участка из массы.

Дарение жилья до банкротства: зачем возвращать то, что нельзя продать

Финансовый управляющий оспаривал договор дарения дома и земельного участка. Суд округа отметил: смысл оспаривания сделок вернуть в массу то имущество, которое можно реализовать. Если на момент спора должник с семьёй продолжает жить в отчуждённом жилье и после возврата оно было бы защищено иммунитетом, сделку недействительной не признают. Для этого достаточно вывода о высокой вероятности того, что иммунитет будет применён, поскольку окончательно судьбу имущества решают в других процедурах. При новом рассмотрении в удовлетворении заявления управляющего отказали.

Вывод суда касается последствий оспаривания: если возвращённое жильё всё равно осталось бы защищённым, смысла возвращать его в массу нет.

Типичные заблуждения

Часто считают, что защищена любая квартира, где человек прописан. Обзор показывает обратное: важно фактическое проживание. Распространено и мнение, что нежилой статус или отсутствие регистрации автоматически лишают защиты; это тоже не так, если помещение пригодно и других подходящих у семьи нет. Не стоит и думать, что единственное жильё всегда защищено без исключений: такие исключения разобраны в соседних положениях обзора.